Теннисные корты в Куинси, штат Массачусетс, заросли травой по пояс. Плющ обвил запертый вход в кирпичное общежитие. На бейсбольном поле пасутся канадские гуси, в кустах роются дикие индюки. Так выглядит кампус Eastern Nazarene College, закрывшегося в прошлом году: набор студентов обвалился, а обязательства выросли до 18 млн долларов, которые колледж уже не мог обслуживать. Об этом пишет Джон Маркус в репортаже для The Hechinger Report, перепечатанном The Boston Globe.

Рядом с этим запустением живёт Донна Глинн, учительница, полвека смотрящая на кампус из дома напротив. «Не хочу, чтобы это пропадало зря, — говорит она. — Здесь могло бы быть хорошее, новое, чистое жильё». Её слова стоит держать в голове, потому что дальше начинается самое интересное: почему очевидная идея — взять пустые кампусы и сделать в них квартиры — на практике буксует годами.

Спрос есть, предложение стоит пустым

По оценке ипотечной компании Freddie Mac, США нужно построить около 3,7 млн домов, чтобы закрыть разрыв между жильём и спросом. Это не измерение, а расчёт: аналитики сравнили фактическое число домохозяйств с тем, сколько их было бы, если бы аренда осталась на уровне 2000 года. Метод описан в их обзоре от 26 ноября 2024 года — контрфактический анализ с декомпозицией Оахаки-Блайндера по возрастным группам, целевая доля свободного жилья снижена с 13% до 11,7%. Сами авторы называют результат оценкой, зависящей от допущений.

Другие считают иначе. Аналитический центр AEI Housing Center в методичке для Куинси берёт за основу середину диапазона 4–8 млн домов, то есть около 6 млн. Расхождение в базовой цифре — не ошибка одного из источников, а следствие разных допущений о том, что считать нормой. Для нашего вопроса важнее другое: даже по самой скромной оценке дефицит измеряется миллионами единиц, а закрытые кампусы стоят пустыми.

Сколько именно кампусов может освободиться? По оценке консалтинговой компании Huron Consulting Group, которую приводит Маркус, 442 частных некоммерческих колледжа и университета рискуют закрыться или слиться в ближайшие десять лет. Первичный текст этой оценки недоступен: страница Huron не открылась, поэтому цифру стоит воспринимать как заявленную в репортаже, а не как проверенную нами.

Что мешает на уровне зданий

Первое препятствие — юридическое. Кампусы часто не зонированы под жильё: участок предназначен под образовательное использование, и чтобы построить там квартиры, нужно менять зонирование. Это не техническая формальность, а политическое решение, которое принимают местные власти под давлением соседей.

Второе — состояние построек. Кристиан Куличков, директор по брокериджу недвижимости в Hilco Global, в разговоре с Маркусом перечисляет типичный набор проблем: колледжи, которые закрывались, часто не поддерживали в порядке в конце; здания старые; они не соответствуют нормам доступности. И отдельно — планировка общежитий: общие санузлы и тесная нарезка комнат плохо превращаются в полноценные квартиры. Куличков специально оговорил, что говорит не про Eastern Nazarene и не про Куинси, а про общую картину.

Третье — деньги на ремонт. В округе Ричленд, штат Висконсин, исследование оценило приведение в порядок всех зданий кампуса в 20 млн долларов, а строительство с нуля обошлось бы ещё дороже. Об этом рассказывает администратор округа Кэндис Пеш в материале Milwaukee Journal Sentinel, перепечатанном новостной службой UW-Green Bay. «Есть ли кто-то, кто захочет вложить 4 млн долларов в 60-летнее здание?» — спрашивает она. Пока желающих взять кампус целиком не нашлось.

Переговоры, которые решают исход

Самый показательный пример в репортаже — как раз Eastern Nazarene. Ещё до последнего выпуска колледж договорился о продаже частной инвестиционно-девелоперской компании, которой владеет выпускник. По сообщениям местной газеты, тот планировал разместить более 600 единиц жилья на участке в 27 акров. Мэр Куинси счёл это число чрезмерным. Сделка сорвалась, и тогда мэр предложил, чтобы город сам выкупил кампус примерно за 23 млн долларов и перестроил его с меньшим числом квартир. В июне городской совет отклонил и это — как слишком дорогое.

Дальше начинается зона, где доказательств мало. Маркус прямо пишет, что никто из участников конфликта не ответил на запросы: ни застройщик, ни мэр, ни трое членов горсовета, голосовавших за его план, ни переходный совет колледжа, ни его юрист по недвижимости. Значит, причины провала сделки мы знаем в основном с одной стороны, и делать вывод о чьей-то недобросовестности нельзя.

При этом соседи не едины. На газонах вокруг кампуса стояли красные таблички «Save our Neighborhood» — их выставили противники первоначального плотного проекта. Лорен Хики, выгуливающая здесь собаку Чарли, говорит: «Мне хотелось бы оставить всё как есть» — тихий зелёный уголок с редкими деревьями, ради которых территорию объявили дендрарием. То есть в одной и той же позиции сообщества уживаются «нам нужно хорошее жильё» и «не трогайте этот вид». Это не лицемерие, а реальный конфликт двух ценностей, и он определяет судьбу проекта не меньше, чем смета.

Обратный пример — Какенония, штат Нью-Йорк. Колледж Cazenovia College, которому было 200 лет, допустил дефолт по долгу в 25 млн долларов и закрылся в 2023 году, оставив пустые здания в центре посёлка. Мэр Курт Уилер рассказывает, что чиновники искали успешные примеры переиспользования закрытых кампусов и «не смогли найти ни одного, особенно в маленьких городах». Тогда посёлок провёл исследование осуществимости и изменил зонирование участка, чтобы сделать его привлекательнее для застройщиков. После этого группа местных инвесторов скупила многие здания, чтобы превратить их в новый «городской центр» с жильём и другими функциями. «Если мы не хотим этого ужасного исхода с сорняками и разваливающимися зданиями, всем придётся быть немного гибче», — говорит Уилер.

Где получилось, а где нет

Реализованные проекты в репортаже выглядят так. На бывшем кампусе Holy Names University в Окленде, Калифорния (закрылся в 2023 году), застройщик планирует 165 домов на 60 акрах. Некоммерческая организация размещает десятки квартир для выпускников системы опеки на кампусе Dana College под Омахом (закрылся в 2010 году) и предлагает там же жильё для пожилых. Дешёвые квартиры построены на закрытом филиале Johnson & Wales University в Денвере. Около 160 единиц дорогого жилья для пожилых заняли часть бывшего кампуса Newbury College под Бостоном.

Застрявшие случаи не менее показательны. Кампус Limestone University в Южной Каролине, закрывшийся в прошлом году с долгом 38 млн долларов, увяз в спорах кредиторов, иске бывших сотрудников о невыплаченной зарплате и требованиях студентов вернуть деньги за курсы, которые так и не провели. Местная газета The Gaffney Ledger назвала территорию «полем сорняков»; полный текст заметки закрыт пейволлом, доступны только лид и подпись к фото, где сказано, что бейсбольный стадион университета зарос. Virginia Intermont College пустует 12 лет даже после того, как его купила китайская компания: четыре здания сгорели в крупном пожаре в 2024 году, обломки до сих пор не убраны, а уцелевшие постройки разграблены вандалами.

Отдельная линия — кампусы университетской системы Висконсина, которые не закрывались полностью, а сворачивали очное обучение. В округе Вашингтон школьный округ West Bend выразил интерес к 10–15% площадей кампуса под альтернативное образование; операционные расходы оцениваются в 500–750 тыс. долларов в год, а округ рассматривает ещё центр для пожилых и детский сад. В округе Фонд-дю-Лак на кампусе UW-Oshkosh Fond du Lac художественный корпус переделывают в центр подготовки полицейских со «макетной тюрьмой», а землю вокруг зданий планируют продать под жильё для пожилых. Логика здесь прямая: администратор округа объясняет, что цель — сделать кампус не обузой для налогоплательщиков, а источником дохода.

А в округе Ричленд, который закрылся первым, дело идёт хуже всего. Пеш говорит, что округ «борется со значительными решениями», а желающих взять кампус нет. Это важный контрапункт к оптимистичным примерам: скорость переиспользования зависит не только от зданий, но и от того, есть ли в местной экономике деньги и спрос.

Что из этого следует

Если свести разрозненные случаи к общим условиям, картина получается такой. Удаче способствуют изменённое зонирование под жильё, готовность местных властей и инвесторов к компромиссу по плотности, наличие покупателя, который берёт кампус целиком или по частям, и спрос на конкретный тип жилья — часто жильё для пожилых, которое освобождает другие дома для более молодых покупателей. Провалу способствуют неизменное зонирование, запущенные здания, не подходящие под нормы доступности, планировка общежитий, споры кредиторов и наследников, а также конфликт соседей вокруг плотности и стоимости.

Стоит оговорить статус доказательств. Основной источник — журналистский репортаж, а не рецензируемое исследование; часть утверждений в нём основана на пересказе и ссылках. Ключевые участники конфликта в Куинси отказались от комментариев, поэтому причины провала сделки освещены односторонне. Цифра «более 600 единиц» дана со слов и по ссылке на местную газету, в тексте она помечена как «по сообщениям, планировалось». Оценки дефицита жилья у Freddie Mac и AEI Housing Center — модельные расчёты с явными допущениями, причём AEI продвигает собственную политическую рамку (снятие ограничений на плотность, критика включительного зонирования и контроля аренды), и это не рецензируемая работа. Пресс-релиз Simon's Rock Village — материал заинтересованной организации, продвигающей собственный проект покупки кампуса на 275 акров: она собирает 100 тыс. долларов операционных средств и pledges, а среди приоритетов называет сохранение спорткомплекса Kilpatrick для более чем 350 местных семей и перепрофилирование жилья кампуса под доступное. Это заявленная цель, а не подтверждённый результат.

Практический смысл для читателя, который следит за судьбой кампуса в своём городе, прост: вопрос «снести или перестроить» решается не архитектурой, а зонированием и переговорами. Пока участок не переведён в жилую категорию, а соседи и совет не договорились о плотности, даже хороший проект останется на бумаге. И наоборот, там, где власти готовы менять правила и искать компромисс, пустые аудитории и общежития постепенно превращаются в квартиры. Как именно формулировать и обосновывать такие решения в письменной работе, разбирает материал о том, как выстроить методологию исследования в диссертации.

Источники

Недоступные для проверки источники: страница Mass.gov о будущем спросе на жильё в Массачусетсе (HTTP 403) и материал Huron Consulting Group об оценке риска закрытия колледжей (недостаточно текста). Поэтому цифры 222 000 и 442 не подтверждены первичным текстом.

Схема показывает последовательность условий, от которых зависит, удастся ли переделать закрытый кампус в жильё: от закрытия колледжа и долгов через зонирование, состояние зданий и местные переговоры к разным исходам.

Фото: John Cheathem / Pexels